Exclusieve woningmarkt in Buenos Aires

1 januari 2015
Dit artikel is verschenen in: geografie januari 2015
woningmarkt
Buenos Aires
Argentinië
Kennis
FOTO: JIMMY BAIKOVICIUS
WIJKEN IN BUENOS AIRES
Buenos Aires is de hoofdstad van Argentinië (2,7 miljoen vierkante kilometer ; 42,6 miljoen inwoners) en omvat het federale district Ciudad Autónoma de Buenos Aires (202 km2 ; 2,9 miljoen inwoners) en de Región Metropolitana de Buenos Aires (13.943 vierkante kilometer ; 14,8 miljoen inwoners). De Ciudad wordt in dit artikel aangeduid als de 'centrale stad'; de overige stadsdelen liggen in de metropoolregio en maken bestuurskundig onderdeel uit van de provincie Buenos Aires.

Na de crisis van 2001 groeide de Argentijnse economie als kool. Maar in Buenos Aires breidden de sloppenwijken flink uit. Hoewel de bouwsector floreerde, werd de drempel tot de formele woningmarkt steeds hoger. Nu is het land opnieuw in een crisis beland en de gemiddelde Argentijn kan een eigen woning op zijn buik schrijven. Nu is het opnieuw crisis: de gemiddelde Argentijn kan een eigen woning wel op zijn buik schrijven.

De data 19 en 20 december hebben voor porteños (inwoners van Buenos Aires) nog altijd een speciale betekenis. In 2001 bereikte de crisis op deze twee dagen van massale protesten en harde repressie haar dieptepunt. De schijnbaar voorspoedige jaren '90 waren definitief voorbij. Het land was praktisch bankroet en de Argentijnen raakten veel van hun spaargeld en pensioen kwijt. Ook vastgoed- en grondprijzen kelderden. In het volgende decennium groeiden industrie, werkgelegenheid en koopkracht. Bovendien nam de woningbouw, de commerciële én de sociale, een grote vlucht. Maar ook het aantal gedwongen uitzettingen steeg en de sloppenwijken verdubbelden in omvang.

De drempel tot de formele woningmarkt werd ieder jaar een beetje hoger. Dat had alles te maken met de grondmarkt, waar investeerders speculeerden op een snel herstel. Het werd een selffulfilling prophecy: de grondprijzen stegen in recordtempo. Vastgoedontwikkelaars richtten zich daarom op de meest welvarende - en rendabele - doelgroep. Dit resulteerde in vele luxe woontorens en gated communities, terwijl het tekort aan betaalbare woningen alsmaar groter werd. Nu, 13 jaar later, bevindt Argentinië zich opnieuw in een recessie, met enorme schulden, hoge inflatie (40 procent), stilstand in de bouwsector, ontslagrondes en koopkrachtdaling. Zelfs het afgelopen decennium, waarin de economie groeide, verslechterde de toegang tot stedelijke huisvesting, zo toont ons onderzoek aan. Wat is er aan de hand is met de grond- en woningmarkt van Buenos Aires?

FOTO: REMI LEHMANN
De zelfgebouwde huizen van Villa 31, een sloppenwijk (circa vijftigduizend inwoners) in het centrum van Buenos Aires, worden door een treinspoor gescheiden van de hoogbouw in de chique wijk Recoleta.

Wonderlijke woningmarkt

Enkele simpele statistieken bieden inzicht in de huisvestingsproblematiek van de Argentijnse hoofdstad. Allereerst is er de scheve verdeling in nieuwbouw: van iedere tien vergunningen verleend tussen 2003 en 2013 waren er drie voor 'zeer luxe' woningen. Evenveel als voor de categorie 'eenvoudig'. Naar welk type woning de meeste vraag bestaat, moge duidelijk zijn. Ten tweede is er een ongelijke verdeling naar wijken. In de afgelopen tien jaar werd bijna de helft van alle bouwvergunningen afgegeven in slechts zes van de in totaal 48 centrale stadswijken, alle zes met een bovengemiddeld welvarende bevolking. De concentratie is het sterkst in de populaire wijk Palermo, goed voor 13 procent van alle bouwvergunningen. Ten slotte de hoeveelheid onbewoonde huizen. Uit steekproefsgewijs onderzoek van het stadsbestuur blijkt een onbegrijpelijk aantal van 341 duizend wooneenheden (24 procent) in de centrale stad onbewoond. Dit zijn tweede woningen, pied-à-terres, of simpelweg leegstaande beleggingsobjecten. Tegelijkertijd leven ongeveer 116 duizend huishoudens in penibele omstandigheden.

Grondprijzen

De spelers op de vastgoed- en grondmarkt, die bepalend zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van Buenos Aires, richten zich op de meest welvarende sectoren en wijken. Dit leidt tot exponentieel stijgende grondprijzen en territoriale verschillen daartussen, met als gevolg een falende woningmarkt. De figuur toont de toename van de gemiddelde grondprijs per vierkante meter in de centrale stad tussen 2001 en 2013. De bedragen zijn vermeld in Amerikaanse dollars, omdat alle transacties in die munteenheid plaatsvinden. De grondprijs bereikt een dieptepunt van 193 Amerikaanse dollar per vierkante meter aan het einde van de crisis in juni 2002, waarna de prijs razendsnel stijgt. Zes jaar later is de waarde vervijfvoudigd tot 1000 Amerikaanse dollar per vierkante meter. Dan volgt een korte periode van geringe groei in 2008 en 2009 door de mondiale crisis, die slechts beperkt effect heeft op de Argentijnse economie doordat er weinig buitenlandse investeringen zijn. In 2010 vervolgt de grondwaarde zijn weg omhoog en nadert in juni 2012 de 1700 Amerikaanse dollar per vierkante meter. Daarna blijft de prijs stabiel vanwege overheidsmaatregelen om de aankoop van dollars te beperken, en vanwege de algehele economische teruggang.

FIGUUR: MARK KAUW & LUIS BAER
Grondprijsontwikkeling Buenos Aires

De territoriale verschillen zijn al even veelzeggend. De stadsranden van Buenos Aires ontwikkelen zich organisch; uitbreidingen komen vaak zonder planning tot stand. Armlastige nieuwkomers en uit het centrum verdreven stedelingen nemen een stukje grond in op een afgelegen plek. Ondertussen wordt de bouwontwikkeling op centrale locaties bepaald door investeerders op zoek naar een gunstige kapitaalsbestemming. De enorme grondprijsverschillen tussen stadsdelen weerspiegelen deze logica.

Op toplocaties loopt de waarde in 2013 op tot meer dan 5000 US dollar per vierkante meter . Over de hele centrale stad bedraagt het gemiddelde 1700 US dollar per vierkante meter, terwijl in de eerste ring daaromheen 620 US dollar per vierkante meter wordt gevraagd. De meer perifere tweede en derde ring kennen nog lagere grondprijzen, respectievelijk 236 en 106 US dollar per vierkante meter .

Bekijken we het verschil tussen het (arme) zuiden en (rijke) noorden van de centrale stad, dan valt op dat de grondprijs vanaf 2003 relatief het hardst is gestegen in het zuidelijke deel (477 procent, tegenover 341 procent in het noorden). Hoewel eigenwoningbezitters in het zuiden kunnen profiteren doordat zij de grond onder hun woning in waarde zien stijgen, betekent het in de praktijk meer segregatie. Veel porteños worden namelijk verstoten uit voorheen goedkope gebieden.

FIGUUR: MARK KAUW & LUIS BAER
Prijs tweekamerappartement en gemiddeld jaarinkomsten in Buenos Aires (2009-2013)
Een tweekamerappartement (45 vierkante meter) kostte in 2009 gemiddeld 80.727 US dollar, dat is 9,2 maal het gemiddeld jaarinkomen in US dollar. In 2013 kostte het 109.745 US dollar, dat is 13,2 maal het gemiddeld jaarinkomen in US dollar (niet-officiële koers).

BRONNEN: Adinco, Buscainmueble, Centrale Bank Argentinië, INDEC, Ministerie van Financiën.
Voorbeeld: Sociale woningbouw

Het sociale woningbouwprogramma Procrear biedt families toegang tot een eigen woning dankzij een goedkope overheidslening. Vanwege de gestelde inkomenseisen betreft het hier overigens de middenklasse; lagere inkomens zijn doorgaans aangewezen op de informele woningmarkt. Als de lening wordt toegewezen, moet de familie vervolgens zelf de kavel aankopen en de bouw verzorgen. Doordat de overheid wel subsidie verstrekt, maar niet de grondmarkt reguleert, bevinden de enige betaalbare kavels in de hoofdstad zich in de meest perifere ring. Terwijl de nieuwbakken huiseigenaar veelal werk heeft in het centrum, twee à drie uur verderop.

De toegang tot huisvesting valt het best te illustreren door te becijferen hoeveel gemiddelde jaarinkomens een woning in Buenos Aires kost. Op die manier nemen we de twee belangrijkste factoren in ogenschouw: de huizenprijzen en de inkomens. De hypotheek als financieringsmiddel is hier niet relevant, omdat een gezonde hypotheekmarkt ontbreekt. De rente is simpelweg te hoog.

In 2013 sloot slechts 7 procent van de kopers een hypothecaire lening af. De tabel toont de ontwikkeling tussen 2009 en 2013 van inkomens en huizenprijzen, uitgaand van een veel voorkomend woningtype, een tweekamerappartement van 45 vierkante meter. In 2009 kostte zo'n woning in de typische middenklassewijk Caballito ruim 80.000 US dollar, vier jaar later was dat 110.000 USD. Weliswaar steeg het gemiddelde salaris in Argentijnse peso's in dezelfde periode eveneens sterk, toch waren er ten opzichte van 2009 vier extra jaarinkomens nodig voor het tweekamerappartement in Caballito. De reden is duidelijk: de enorme nominale inkomensgroei verhult de koopkrachtafname op de woningmarkt, waar de steeds duurdere dollar de norm is. Vastgoedontwikkelaars reageerden hierop met steeds kleinere wooneenheden. In een hippe en diverse wijk als Palermo is deze trend duidelijk waarneembaar. Bijna alle nieuwbouwprojecten van de laatste jaren zijn woontorens met studioís en kleine appartementen. Dat doet sterk denken aan de zelfdestructie van populaire, diverse wijken, die Jane Jacobs al beschreef in 1961. Er wordt enkel nog één type woning toegevoegd, in overeenstemming met de hoge grondprijzen, waardoor de diversiteit afneemt. En dat was nou juist de grote kracht van Palermo. Bovendien is het doorslaggevend voor de attractiviteit en competitiviteit van steden.

Voorbeeld: Dollars onder het matras

Argentijnen wantrouwen de eigen munt zozeer dat zij hun spaargeld massaal in dollars bajo el colchón (onder het matras) bewaren. Sinds de overheid het opnemen van buitenlandse valuta in 2012 onmogelijk heeft gemaakt, bestaat er een zwarte markt met een veel hogere dollarkoers. Een kwestie van vraag en aanbod. Immers, de Amerikaanse munt is onverminderd populair, maar schaarser verkrijgbaar. Slechts bij illegale, gedoogde wisselkantoortjes zijn dollars te vinden. Bij het ter perse gaan van deze Geografie, kostte deze dollar 12,5 peso's (de officiële koers: 8,5). Koopwoningen worden steevast aangeboden in de alternatieve koers. Om die reden passen ook wij die koers toe, zoals in de tabel over de prijzen van appartementen.

Giethoorn
FOTO: MARK KAUW
De twee luxe woontorens (186 meter en 137 meter) van Le Parc Figueroa Alcorta zijn gebouwd tussen 2006 en 2010, aan de dure Avenida del Libertador in Palermo.
Voorbeeld: Prijsverschillen

Mariano (49) is freelancejournalist. Hij huurt een studio in de wijk San Telmo, maar is met zijn spaargeld (120.000 US dollar) al een jaar op zoek naar een koopwoning van zo'n 60 vierkante meter. Het tij zit niet mee voor Mariano: waar zijn spaargeld in 2006 volstond voor een 75 vierkante meter appartement in het trendy Palermo, kan hij momenteel in diezelfde wijk nog maar amper een studio van 40 vierkante meter bekostigen. Bovendien staat zijn spaargeld op een buitenlandse bankrekening. In Buenos Aires kan de journalist alleen kopen als hij contant betaalt, wat hij dus niet kan, of als de verkoper ook beschikt over een rekening buiten Argentinië. Maar dat laatste is praktisch onmogelijk, tenzij de verkoper een tweede nationaliteit heeft. Verder stuit Mariano op de extreme prijsverschillen tussen de traditioneel populaire wijken en de minder gewilde gebieden, die niet te verklaren zijn vanuit een normale marktlogica. Mocht zijn praktische geldprobleem oplosbaar zijn, dan zijn veel centrale en aantrekkelijke wijken voor hem onbereikbaar door buitenproportionele prijzen.

Meer huur

Huren is niet populair in Argentinië. Iedereen wil het liefst een eigen woning. In de jaren '90 had bijna 80 procent van de Argentijnen een eigen huis. Ter vergelijking: in Nederland was dat in 2000 ongeveer 50 procent. Door de moeilijkheden op de koopmarkt is het aandeel huurders in Argentinië gestegen tot boven de 30 procent. Anders dan de koopwoningen die steevast in dollars worden aangeboden, rekenen verhuurders met peso's. En dat scheelt. Want hoewel huurprijzen tussen 2009 en 2013 sterk stegen, nam het gemiddelde loon nog meer toe, waardoor de huurquote iets daalde. Dan nog is een porteño in Caballito gemiddeld 37 procent van zijn inkomen kwijt aan zijn huurappartement van 45 vierkante meter.

FOTO: MARK KAUW
Een wooncompex in aanbouw in Palermo, met kleine studio's van 41 tot 49 vierkante meter.
Voorbeeld: Huurquote

Jesica (32) is PhD-kandidaat en planningsadviseur voor de overheid. Haar situatie laat zien dat huren, ondanks forse huurverhogingen, voor veel porteÒos de beste maar ook de enige optie is. Bij de laatste (jaarlijkse) aanpassing steeg de huur van haar 65 vierkante meter-appartement in Palermo van 3200 naar 4200 peso (tegen de niet-officëële koers, december 2014: respectievelijk 256 US dollar en 336 US dollar). Jesica's bovenmodale salaris is dit jaar ook gestegen, van 8200 naar 10.000 peso. Daarmee nam haar huurquote slechts beperkt toe, ook in vergelijking met voorgaande jaren, tot 42 procent. Eén huurstijging zonder loonsverhoging zou de situatie echter drastisch veranderen. Aan kopen denkt Jesica niet. Daarvoor zou behalve haar salaris vooral de hypotheekrente gunstiger moeten worden.

Diversiteit en competitiveteit

De ongereguleerde grondmarkt, de dominantie van investeerdersbelangen en de kapitaalmarkt in het vastgoed hebben het afgelopen decennium geresulteerd in een aanhoudende interesse in stedelijke grond, grotendeels los van de reële vraag naar huisvesting. De bijbehorende grondprijsontwikkeling is in de metropoolregio Buenos Aires bepalend voor de stedelijke structuur, het grondgebruik en de toegang tot huisvesting. De grondprijsstijgingen vertaalden zich het afgelopen decennium in steeds hogere woningprijzen, in absolute zin, maar ook gerelateerd aan het inkomen. De hoge woningbouwproductie sinds de crisis van 2001 heeft de toegang tot de formele woningmarkt niet verbeterd. In tegendeel, de segregatie is toegenomen, de diversiteit afgenomen en het aantal personen in penibele woonomstandigheden is verdubbeld. Wij denken dat de oplossing schuilt in het verbeteren van het gefragmenteerde overheidsbeleid. Er is een integraal grond- en huisvestingsbeleid nodig, dat de ongereguleerde markt beteugelt. Alleen zo is het mogelijk de territoriale segregatie en ongelijkheid te verkleinen en daarmee de diversiteit en competitiviteit van Buenos Aires te vergroten. 

BRON:

Dit artikel is gebaseerd op het onderzoekspaper Het ontregelde functioneren van grondmarkten en toegang tot huisvesting in Buenos Aires tussen 2003 en 2013, dat Luis Baer en Mark Kauw namens de Universiteit van Buenos Aires schreven voor het geografiecongres in Salvador (Brazilië), september 2014.