Vitale senior wordt sleutel op de woningmarkt

De woningmarkt zit op slot. Waar de politiek hamert op bijbouwen van nieuwe woningen voor starters en middeninkomens blijkt nu uit onderzoek dat er juist tekorten zijn voor een andere groep: de 55-70 jarigen. Zij zouden moeten doorstromen naar een andere woning maar zien geen mogelijkheden.

Afgelopen maand steeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning naar 333.000 euro, het hoogste bedrag ooit, blijkt uit de nieuwste cijfers van de NVM. Het is een van belangrijkste gevolgen van het woningtekort dat inmiddels is opgelopen tot 315.000 woningen, en naar verwachting verder oploopt tot 419.000 woningen in 2025. De problemen zijn het grootst in de Randstad, in stedelijke regio’s in Brabant en in Arnhem en Nijmegen. Daar is de bevolking harder gegroeid dan het aantal woningen. Door de krapte op de woningmarkt en gestegen woningprijzen hebben vooral starters en middeninkomens grote problemen bij het vinden van een betaalbare woning.

De reactie vanuit de politiek en marktpartijen is bouwen, bouwen, bouwen. Een logische reactie, maar het gaat er om dat de juiste woningen worden gebouwd. Uit onderzoek blijkt dat de oplossing niet alleen ligt in nieuwbouw voor starters en middeninkomens, maar voor een belangrijk deel bij het bevorderen van de doorstroming.

Huishoudens in de leeftijdscategorie 55 tot 70 jaar spelen hierin een cruciale rol. Zij vertegenwoordigen een kwart van het totaal aantal huishoudens in Nederland. Deze groep is relatief vermogend en overwegend vitaal. Veel van deze huishoudens zien verhuizing wel zitten, maar een groot gebrek aan passend aanbod bemoeilijkt dit. De vergrijzing en acute problemen op de woningmarkt vragen om meer nieuwbouw voor deze doelgroep. Hiermee komt de doorstroming weer op gang, wordt de bestaande woningvoorraad efficiënter benut en kan er meteen een duurzaamheidslag gemaakt worden. Winst voor iedereen.

Woningtekort versus verborgen leegstand

Het aantal huishoudens in Nederland groeit – volgens de recent verschenen prognose Primos2020 – met 924.000 in de periode 2020-2035, hiermee komt het aantal huishoudens op 8,94 miljoen in 2035. Vanaf 2030 bestaat de toename vrijwel geheel uit 65-plussers. Regionaal zijn de verschillen in toename groot. Naar verwachting groeit het aantal huishoudens in het woningmarktgebied Amsterdam het sterkst tot 2035 (20 procent). Maar ook voor de woningmarktgebieden Utrecht, Den Haag, Amersfoort wordt een forse groei van 15 procent of meer verwacht. In Zuid-Limburg wordt daarentegen huishoudenskrimp verwacht. In andere regio’s die nu al of op termijn bevolkingskrimp kennen neemt het aantal huishoudens tot 2035 minimaal toe.

Op basis van deze huishoudensprognose wordt het woningtekort berekend. De daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen, de stikstof en PFAS-problematiek en de coronacrisis zijn redenen om de verwachtingen voor de bouwproductie naar beneden bij te stellen. De verwachte daling van de bouwproductie in combinatie met de verdere toename van het aantal huishoudens leidt ertoe dat het woningtekort verder zal oplopen naar 5,1 procent (419.000 woningen) in 2025. In de grootstedelijke regio’s worden zelfs tekorten van meer dan 7 procent geraamd voor 2025 terwijl er in andere delen van het land slechts een woningtekort van 1 procent is. In deze regio’s is weinig behoefte aan nieuwe woningen en dreigt op den duur zelfs leegstand en waardevermindering als gevolg van demografische krimp en vergrijzing.

Hoewel het woningtekort in het algemeen oploopt is er veel verborgen leegstand, door huishoudens die niet passend wonen. Met name in regio’s buiten de Randstad is de benutting van woningvoorraad laag. Daar zijn de kansen voor om de doorstroming te vergroten groot.

Doorstroming of bijbouwen?

Een belangrijke afweging voor deze regio’s en gemeenten is of ze inzetten op doorstroming of bijbouwen aan de onderkant (veelal voor de korte termijn). Het faciliteren van de behoefte op korte termijn kan door aan de onderkant van de voorraad bij te bouwen voor nieuwe huishoudens op de woningmarkt. Veel gemeenten en ontwikkelaars kiezen voor deze eenvoudige weg. Hiermee wordt één type huishouden bediend, zoals de starter of middengroep. Op lange termijn kunnen daarmee overschotten, waardevermindering en leegstand ontstaan in bijvoorbeeld (verouderde)  eengezinswoningen.

Een betere en duurzamere keuze is om nieuwbouw in te zetten voor doorstroming en daarmee de bestaande woningvoorraad optimaal te benutten. Het toevoegen van woningen voor ouderen en doorstromers start dan een verhuisketen op, waarmee meerdere doelgroepen op woningmarkt – waaronder starters - bediend kunnen worden.

Doorstroming heeft ook een positief effect op de (energetische) kwaliteit van de woningvoorraad. De energetische staat van de woningvoorraad verbetert doorgaans door nieuwbouw, sloop en door verbetermaatregelen in de bestaande woningvoorraad. Deze maatregelen maken meestal onderdeel uit van regulier onderhoud. Omvangrijke investeringen vinden doorgaans plaats door de nieuwe eigenaar, dus bij doorstroming.

Honkvaste senioren

Uit veel onderzoeken naar verhuisgeneigdheid blijkt dat ouderen honkvast zijn en maar mondjesmaat verhuizen. Ruim 80 procent van deze groep woont in eengezinswoningen terwijl slechts 10 procent van de 55-plussers aangeeft in een seniorenwoningen te wonen. Dit betekent dat deze groep 55-plussers veel potentieel geschikte woningen voor gezinnen ‘bezet’ houdt, waardoor de doorstroming stagneert. Ze verhuizen niet, omdat ze zeer tevreden zijn met hun huidige woning en woonomgeving en gehecht zijn aan de hun sociale netwerk. Bovendien liggen de woonlasten vaak relatief laag omdat hun koopwoning afbetaald is. Maar als ze wel zouden verhuizen, kunnen ze een grote dynamiek op de woningmarkt  veroorzaken. Zij moeten dus worden verleid om te verhuizen.

Verleiden tot verhuizing

Hoe kunnen we deze kritische groep verleiden? Door beter naar de woonwensen te luisteren. Volgens Gert-Jan Hagen, directeur van SpringCo Urban Analytics, is er onvoldoende gevoel bij de woonwensen van senioren. De woningen waar behoefte aan is worden dus niet gebouwd. Veel nieuwe woonvormen voor ouderen sluiten niet aan bij de woonvoorkeuren voor vitale senioren. Nieuwe woonconcepten voor ouderen zijn vaak één op één gekoppeld zijn aan een zorgcomponent. Als alternatief voor het verzorgingshuis en woonzorgcentra hebben woningcorporaties seniorenwoningen gebouwd, maar deze blijken niet populair bij senioren.

Duurzame doorstroming

Het landelijke Woononderzoek 2018 onderzocht woonwensen. Daaruit blijkt dat vitale senioren vooral interesse hebben in grote appartementen. Tenminste 75 procent van de senioren geeft aan interesse te hebben in een woning groter dan 80 vierkante meter. De meerderheid wenst een appartement of nultredenwoning, welke eenvoudig geschikt te maken is voor iedere levensfase. Slechts 17 procent wil beslist een tuin, de meerderheid wil liever een ruim balkon. Toekomstige senioren zijn nog vitaal en vertonen qua leefstijl meer overeenkomsten met de jongeren van nu dan met de huidige groep ouderen. De locatie van de nieuwe woning is daarom cruciaal. Seniorenwoningen dichtbij het centrum en voorzieningen zijn het meest gewild.

Het huidige nationale, regionale en lokale beleid is vaak nog gericht op de korte termijn en om ouderen zo lang mogelijk in hun huidige woning te houden (Programma Langer Thuis). Dit werkt contraproductief. Het wordt tijd om de waarde en potentie van doorstroming aan te grijpen en prioriteit te maken in woonbeleid. Verken als regio en gemeente de specifieke woonwensen van senioren en mogelijke geschikte locaties voor nieuwbouw. Doorstroming is duurzamer, vraagt minder opoffering van de groene ruimte, leidt tot een betere betaalbaarheid van woningen en verhoogt de snelheid waarmee het woningtekort kan worden ingelopen.

Dit artikel is grotendeels gebaseerd op de masterscriptie ‘De vitale senior: Een sleutelrol op de huidige woningmarkt?’,  geschreven door Ivar Kramer voor de Masteropleiding Human Geography aan de Universiteit Utrecht.

BRONNEN

• Bergh, A. van den (2020, 20 april), ‘Vijftigplusser kan woningnood oplossen’. Online op AMweb.nl.
• CBS (2020, 2 april), 55-plussers liefst zo lang mogelijk in eigen woning. Online op CBS.nl.
• Crutzen, C. & G.J. Hagen (2020, 10 juni), Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming. Online op Stadszaken.nl.
• Groot, C. de (2020, 20 april), Kwart miljoen ouderenwoningen gevraagd, liefst in eigen buurt. RaboResearch – Economisch Onderzoek.
• Ministerie van Binnenlandse zaken (2020), Staat van de woningmarkt – Jaarrapportage 2020.
• Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (2020), Oud en zelfstandig in 2030 Aangepast REISadvies. Advies van de Commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen.