Sylt als schrikbeeld

Op het Duitse Waddeneiland Sylt is de gentrificatie doorgeschoten. Zo’n ontwikkeling ging voorbij aan het Deense eiland Rømø. Wat kunnen we hiervan leren voor onze Waddeneilanden?

In zijn column ‘Versylting’ van 20 september 2019 in de Leeuwarder Courant noemde Asing Walthaus het Duitse Waddeneiland Sylt ‘het schrikbeeld van Ameland’. Aanleiding was een informatieavond over een betere verbinding tussen Ameland en het vasteland, waaronder een treintunnel die meer toeristen zou kunnen aanvoeren. De discussie ging meer over de toekomst van Ameland dan over de verbinding. ‘Worden we een eiland van miljonairs?’ Daarmee verwijzend naar Sylt, dat al sinds 1927 een vaste oeververbinding heeft, de Hindenburgdamm, met een spoorlijn voor passagiers- en autotreinen. Er is zelfs een vliegveld met in de zomer dagelijkse vluchten naar Duitse steden.

Sylt, het noordelijkste Duitse Waddeneiland bij de grens met Denemarken, wordt ook wel het ‘Saint-Tropez van het noorden’ genoemd en een schoolvoorbeeld van ‘gentrificatie van het platteland’. De huizenprijzen zijn er waanzinnig hoog – in 2016 zo’n 11 à 14 duizend euro per vierkante meter – en ze stijgen nog steeds. De Hobookenstraat in het dorpje Kampen was de duurste straat van Duitsland. De prijzen van rietgedekte vakantievilla’s lopen op tot 2 of zelfs 10 miljoen euro. Veel filmsterren, industriëlen en voetballers hebben er een vakantiehuis. De dichtheid van sterrenrestaurants is er hoog, net als de consumptie van oesters, kaviaar en champagne.

Sylt is een paradijs voor de ruim zeventig makelaars die vele honderden miljoenen per jaar omzetten. Sylt is veranderd van een visserseiland (onder andere walvisvaart) in een money-making machine. Huizen zijn er lucratieve investeringsobjecten geworden, zeker sinds beleggen in Spanje en Italië minder aantrekkelijk is door de onzekere economische en politieke situatie in die landen. En ook omdat Duitsers vanwege terroristische aanslagen in Tunesië, Egypte en Turkije veilige bestemmingen dichter bij huis zoeken. De huizen zijn onbetaalbaar geworden voor de eilanders. Erfgenamen kunnen de erfbelasting vaak niet betalen en zijn gedwongen het huis te verkopen. Met de opbrengst kunnen ze op het vasteland drie woningen kopen. Veel eilanders zijn naar het vasteland verhuisd en zo’n 3000 mensen forensen dagelijks met de trein naar het eiland. Het aantal tweede-woningbezitters overstijgt verre het aantal inwoners, dat al jaren daalt. In het hoogseizoen is het eiland overbevolkt, buiten het seizoen is het leeg en steeds minder leefbaar voor de bevolking. Crèches en scholen sluiten, in het dorp List is de brandweer opgeheven bij gebrek aan vrijwilligers (niet handig met al die rieten daken). Er doet een cynisch grapje de ronde dat er binnenkort geen geboren en getogen Sylters meer zijn. In 2014 werd de kraamafdeling van het ziekenhuis immers opgedoekt. De van Sylt afkomstige journaliste Susanne Matthiessen (1963) publiceerde in 2020 de autobiografische roman Ozelot und Friesennerz over de veranderingen op ‘die verkaufte Insel’. Het boek werd een bestseller.

Deens beleid

Dat het ook anders kan, laat het Deense vakantieeiland Rømø zien, slechts een paar kilometer ten noorden van Sylt, met eveneens een vaste (auto-) oeververbinding. Daar staan ook veel vakantiehuizen die zeer in trek zijn bij Duitse toeristen, maar dan als huurder. De huizen staan er soms jaren te koop en de prijzen zijn er veel lager. De Deense wet bepaalt namelijk dat buitenlanders er geen zomerhuizen kunnen kopen tenzij ze meer dan vijf jaar permanent in Denemarken wonen. In bijzondere situaties kan daarop een uitzondering gemaakt worden. Een eventuele toestemming geldt alleen voor een specifiek vakantiehuis; algemene toestemming vooraf is niet mogelijk. Buitenlanders die zonder toestemming een huis gekocht hebben, moeten dit binnen zes maanden verkopen. Wel is er discussie geweest over versoepeling van de wetgeving. Sommigen willen de markt open gooien (met bevordering van toerisme en leefbaarheid/voorzieningen op het platteland als argument), anderen vrezen dat Duitsers dan Denen verdringen uit populaire vakantiegebieden. Na jaren discussie is de wet nog niet gewijzigd en de nieuwe sociaaldemocratische regering van premier Mette Frederiksen lijkt dat ook niet van plan.

Nederlands antwoord?

In Nederland ‘is de markt voor vakantiewoningen booming’, aldus makelaarsvereniging NVM. De hele kust – van Cadzand tot Schiermonnikoog – is het populairst, zowel onder Nederlanders als onder buitenlanders, vooral Belgen en Duitsers. Een kwart koopt een woning voor eigen gebruik, ruim de helft voor eigen gebruik en verhuur, en de rest uitsluitend voor verhuur. De markt is het krapst op de Waddeneilanden. Daar en ook elders mogen op veel plekken langs de kust volgens het Kustpact (2016) geen vakantieparken meer gebouwd worden; landinwaarts mag dat wel. De prijzen zijn op de Waddeneilanden het dubbele van het Nederlandse gemiddelde. Nederland met zijn geliberaliseerde vastgoedmarkt kent geen beperkingen op het bezit van onroerend goed door buitenlanders, ook niet van specifieke soorten vastgoed als vakantiehuizen en evenmin voor specifieke gebieden als de Waddeneilanden. Een stad als Amsterdam wil de aankoop van onroerend goed door buitenlanders (en investeerders die er niet in gaan wonen) graag beperken, maar mist daarvoor de instrumenten. Dat geldt ook voor de Waddeneilanden, die wel ‘het Amsterdam van de vakantiehuizenmarkt’ genoemd worden. Moeten zij net als Amsterdam instrumenten krijgen om het tij te keren? Welke lessen zijn er te trekken uit Sylt en Rømø?

BRONNEN

• Boencke, A. (2016). Raiding the pearls of the North Sea. The Mundus Collection 09-10-2016.
• Deuse, K. (2012). Prices force Sylt natives off the island. DW 27-08-2012.
• Walthaus, Asing (2019, 20 september) Versylting. Leeuwarder Courant.
• secondhome.nl/nl/2016/04/buitenlanders-kopen-nl-recreatiewoning
• taz.de/Gentrifizierung-auf-Sylt/!5025658/
• vastgoedmarkt.nl/geen-categorie/blog/2016/10/restricties-aan-eigendom-van-onroerend-goed-door-buitenlanders-10160301?_ga=2.87606929.846814959.1596987083-1522816997.1596987083
• welt.de/regionales/hamburg/article13911531/Sylter-fuehlen-sich-von-Luxusurlaubern-weggemobbt.html