Minder sociale huur in Rotterdamse Tweebosbuurt

‘Bouwen, bouwen, bouwen’, het politieke antwoord op de woningnood en stijgende woonkosten in Nederland, klinkt logisch. Maar de sociale huursector levert daar nauwelijks een bijdrage aan, zo laat de Rotterdamse Tweebosbuurt zien. Sterker nog, het gemeentelijk woonbeleid streeft naar krimp van die sector. 

Corporaties bouwen en kopen wel woningen, maar slopen en verkopen er ongeveer net zo veel. Op locaties waar grootschalige sloop wordt gevolgd door vervangende nieuwbouw, daalt vaak het totale aantal woningen en is maar een beperkt deel sociale huur. De huurders van de gesloopte woningen zijn gedwongen te vertrekken en plegen verzet. De Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid toont dat er meer speelt dan een strijd tussen verhuurder – woningcorporatie Vestia – en huurders. Beide figureren in bewust beleid waarvoor het Rijk het ideologisch fundament heeft gelegd en de gemeente de bewoners om andere redenen dan de verhuurder wil dwingen te vertrekken. 

Landelijk beleid

Nederland had tot in de jaren 1980 een omvangrijke en kwalitatief hoogwaardige voorraad sociale huurwoningen met een gemêleerde bevolking; ambtenaren, middenstanders en academici evengoed als industriearbeiders. Die woningen waren eigendom van woningcorporaties die zorg droegen voor het onderhoud en nieuwbouw, maar de sociale huursector als geheel werd financieel en bestuurlijk vrijwel volledig gereguleerd door de rijksoverheid. Met de roep om democratisering op veel maatschappelijke terreinen in de jaren 70 kregen corporaties enige mate van autonomie. Dat was voor vele het startsein om te professionaliseren. In de jaren 80 raakte het idealisme echter steeds verder uit beeld. Als oplossing voor de kwakkelende economie introduceerde het eerste van de drie kabinetten-Lubbers (1982-1994) een neoliberaal no-nonsense beleid, met harde bezuinigingen, privatisering en terugdringen van de staatsschuld. 

De wet Heerma (officieel: Wet Balansverkorting Geldelijke Steun Volkshuisvesting), aangenomen in 1990 en genoemd naar de toenmalige CDA-staatssecretaris van Volkshuisvesting, paste het no-nonsense beleid toe op de corporatiesector. Woningcorporaties werden financieel zelfstandig. Daarmee werden zij min of meer gedwongen zich te ontwikkelen tot marktpartijen; het begin van de omslag van volkshuisvesting naar vrije woningmarkt. In dat marktdenken paste een zo sober mogelijke sociale huursector voor mensen die kansloos zijn op de vrije woningmarkt. De Amsterdamse stadsgeograaf Cody Hochstenbach, auteur van Uitgewoond (2022), is glashelder over het effect: afbraak, verarming en verwaarlozing van de sociale huursector als doelbewust resultaat van de Nederlands woonpolitiek. Het gevolg was ook dat aan wonen in een sociale huurwoning een stigma ging kleven. 

Ondanks het nieuwe marktdenken van politici en beleidsmakers stonden Rijk en gemeenten garant voor eventuele schulden middels het nieuw opgerichte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Maar corporaties met schulden zagen zich niettemin vaak gedwongen een deel van hun vastgoed te verkopen. Aanvankelijk alleen aan huurders en andere corporaties, maar in 2013 maakte woonminster Stef Blok de weg vrij voor grote beleggers. Pensioenfondsen en grote buitenlandse beleggingsmaatschappijen kochten sociale huurwoningen met duizenden tegelijk op, gemiddeld voor 75% van de WOZ-waarde. Bij vertrek van de huurder werden de woningen waar mogelijk doorgeschoven naar de vrije sector of als koopwoning op de markt gebracht.

Om toegang tot de sociale huursector te beperken tot de allerlaagste inkomens werd vanaf 2009 een inkomensdrempel ingesteld. Anno 2024 bedraagt die € 52.671 voor meerpersoons- en € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens. Dit is een harde grens voor 90% van de woningen van corporaties; er is dus enige ruimte voor uitzonderingen. De genoemde bedragen zijn bruto-inkomsten waarbij alle bronnen – werk en vermogen – van alle werkende leden van het huishouden meetellen. Het inkomen van meerpersoonshuishoudens is dus al snel te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.

Tot slot werd, en wordt, er steeds minder geïnvesteerd in de sociale huursector. Corporaties bleven zitten met de slechtste en goedkoopste woningen, waardoor hun huurinkomsten, en daarmee hun investeringscapaciteit, afnamen. Die capaciteit werd in 2013 verder ondermijnd door invoering van de verhuurdersheffing, een extra belasting op huurinkomsten. De heffing was bedoeld als tijdelijke crisismaatregel en werd in 2023 weer afgeschaft. Maar alleen al de Rotterdamse woningcorporaties waren in die tien jaar bijna één miljard euro aan de verhuurdersheffing kwijt. Geld dat ook had kunnen worden geïnvesteerd in de woningvoorraad. 

Vestia 

In de context van eigen financiële verantwoordelijkheid en dalende huurinkomsten kon& Vestia de verlokkingen van beleggen en handelen in complexe financiële producten niet weerstaan.  De wooncorporatie ontwikkelde zich, in de woorden van de Leuvense geograaf Manuel Aalbers, tot een derivative-trading house, met haar 90 duizend woningen als onderpand. In 2011 vertegenwoordigde Vestia’s derivatenportefeuille een waarde van 23 miljard euro, verspreid over ongeveer 400 contracten met 13, vooral buitenlandse, beleggingspartijen. 

Maar de financiële top van Vesta had volstrekt onvoldoende kennis van de financiële wereld waarin ze zich had begeven, zo bleek later. De verwachting dat de rente niet kon dalen, was een illusie: die zakte in 2012 wel degelijk, met enorme schulden tot gevolg. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verbiedt het handelen in derivaten weliswaar niet expliciet, maar staat ook niet garant voor de risico’s daarvan. Daarbij had het vertrouwen van banken in Vestia zo’n knauw gekregen, dat het onmogelijk bleek zich ‘uit de schulden te lenen’. Vestia moest dus flink saneren, om te beginnen door verkoop van woningen aan andere corporaties en buitenlandse beleggers, vaak met meerdere duizenden tegelijk. Zo verkocht de corporatie in 2014 in één transactie 5500 woningen aan de Duitse investeerder Patrizia voor € 578 miljoen; een lucratieve deal voor Patrizia gezien de mogelijkheden tot liberalisering of verkoop van de woningen. Ook werd flink bezuinigd op het onderhoud van Vestia’s overgebleven woningen, ondanks de maximale huurverhogingen. In onder andere de Tweebosbuurt werd de verwaarlozing die daarvan het gevolg was, steeds duidelijker zichtbaar.

Uiteindelijk nam Vestia een sprong naar voren en besloot een aantal blokken met sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt te slopen en die te vervangen door duurdere woningen. Het officiële argument luidde dat de bestaande woningen te slecht van kwaliteit waren geworden om te handhaven. Als dat al klopte, was Vestia daar zelf schuldig aan. Nieuwbouw zou de buurt mooier, beter en fijner maken, zo lazen de 524 huurders in een brief die ze in juli 2018 van de corporatie ontvingen. Maar in werkelijkheid zat Vestia met de verwaarloosde woningen in haar maag: renoveren zou veel gaan kosten en verkoop zou weinig opleveren vanwege de lage marktwaarde. 

In de bewuste brief kondigde Vestia aan dat ze de huur per 2020 stopzette en de woningen zou slopen en vervangen door nieuwbouw. Hoewel het bericht als een complete verrassing kwam en de huurders geen enkele duidelijkheid bood over hun woontoekomst, werden zij verzocht bij het kruisje te tekenen. De sloop werd gepresenteerd als voldongen feit en veel bewoners gaven gehoor aan het verzoek.

Er was echter een groep met vertrekweigeraars, die zich verenigde in de overtuiging dat de mooie nieuwe buurt niet voor hen bedoeld was. De weigerachtige bewoners werden in 2019 tot twee keer toe door Vestia voor de rechter gedaagd. De corporatie beriep zich daarbij op 7:274 lid 1c BW (Burgerlijk Wetboek) over beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Dat artikel geeft onder strikte voorwaarden inderdaad recht tot sloop, maar de rechter oordeelde dat Vestia niet aan die voorwaarden voldeed. De corporatie noemde ook het negatieve imago van de wijk, onder andere vanwege het grote aantal allochtone bewoners, als argument voor sloop. Uiteindelijk was het de Hoge Raad die eind 2021, bijna drie jaar na de eerst rechtszaak, groen licht gaf voor de sloop. Want als de verhuurder de panden wilde slopen voor een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, was dat volgens de hoogste rechter ook te beschouwen als ‘dringend nodig voor eigen gebruik.’ Vestia bestond toen formeel al niet meer. De financiële problemen waren dermate hardnekkig dat het bedrijf begin 2021 met de minister van Binnenlandse Zaken, branchevereniging Aedes en het WSW een akkoord sloot over opsplitsing in drie kleinere corporaties. De Rotterdamse tak ging verder als Hef Wonen. 

Gemeente

De gemeente stimuleerde de sloop en herontwikkeling vanuit heel andere motieven. Rotterdam heeft als klassieke industriestad lang geworsteld met de negatieve economische en sociale gevolgen van het verdwijnen van veel industrie in de jaren 60 en 70. Rond 2000 kreeg de ambitie om hoger opgeleide en meer vermogende huishoudens aan te trekken steeds meer voet aan de grond bij politici en beleidsmakers. De beoogde nieuwkomers moesten de stad uit het slop trekken. Deze ambitie werd uitgewerkt in een aantal beleidsdocumenten en marketingslogans, waaronder de Woonvisie Rotterdam (2016). Om ‘sterke schouders’ aan te trekken was het noodzakelijk voldoende kwaliteit en diversiteit aan woningen en woonmilieus te realiseren. De vele oude en monotone sociale huurwijken als erfenis uit het industriële verleden zouden ‘Rotterdam arm houden’ en moesten daarom plaats maken. Sinds de eeuwwisseling waren er in Rotterdam zeker 30.000 sociale huurwoningen verdwenen en volgens de Woonvisie moesten er tot 2030 nog eens 15.000 worden gesaneerd. 

Dat juist Tweebos een van de buurten was die de gemeente voor ogen had, kwam door de locatie. De buurt ligt op loopafstand van de Kop van Zuid en Katendrecht, waar na herontwikkeling nieuwe voorzieningen zijn gevestigd die vooral populair zijn onder de gewenste nieuwkomers, zoals drie theaters en een diversiteit aan horeca. Daarnaast zag de gemeente sloop van de Tweebosbuurt als oplossing voor het slechte imago van achterstandsbuurt met een opeenstapeling van sociale, economische en fysiek-ruimtelijke problemen. Zij baseerde zich op statistische data, zoals lage scores op de Leefbaarometer. De buurt zou ‘uit balans’ zijn, een eufemisme voor ‘er wonen te veel van het verkeerde soort mensen’. Stigmatisering speelde daarin zeker een rol, getuige een passage in de beleidsnota Rotterdam zet door (2003): ‘De kleur is niet het probleem, maar het probleem heeft wel een kleur’. Volgens experts viel er heel wat af te dingen op de validiteit van de Leefbaarheidsbarometer als meetinstrument (zie ook Geografie 2019-8), evenals op sloop als oplossing voor sociale problemen. De bewoners hanteerden een tegengesteld narratief, namelijk dat van een buurt met veel samenhorigheid en sterke sociale netwerken. 

Enkele dagen voor het begin van de feitelijke sloop ontving de gemeente een brief van een groep van vijf speciale rapporteurs van de Verenigde Naties. Zij zagen in sloop een mogelijke schending van mensenrechten – in dit geval: het recht op behoorlijke huisvesting – en discriminatie. Het waren immers kwetsbare mensen met lage inkomens en gezondheidsproblemen die disproportioneel werden getroffen door de sloop van betaalbare woningen en sociale netwerken. De brief signaleerde tevens dat er te weinig hulp was geboden bij het vinden van een vervangende woning. De reactie van de gemeente, burgemeester Aboutaleb en VVD-wethouder Kurvers voorop, was deels formeel: de brief was gebaseerd op te weinig kennis van de lokale feiten en de sloop was democratisch geborgd door het besluit van de gemeenteraad. De VN-rapporteurs onderschreven echter het bezwaar van de bewoners dat die niet of nauwelijks betrokken waren geweest bij de herstructureringsplannen en dat het proces niet democratisch was verlopen. Burgemeester Aboutaleb van Rotterdam reageerde hooghartigdat de rapporteurs beter konden gaan kijken op plekken waar het echt slecht gesteld is met de mensenrechten, zoals Mumbai of Zuid-Afrika. 

Bewoners 

De bewonersvereniging Tweebos organiseerde naast ‘klassieke’ acties als verzamelen van handtekeningen, raamposters en banners met protestleuzen ook playful protest, zoals videopresentaties door solidaire artiesten op de gevels van te slopen blokken. De protestleuzen in het Nederlands stonden soms in hetzelfde blikveld als billboards van de ontwikkelaar die de nieuwe Tweebosbuurt aanprezen in het Engels. Daarnaast gaf de bewonersvereniging bureau Maroned opdracht een belevingsonderzoek uit te voeren naar wat het voldongen feit van sloop van huis en buurt doet met bewoners. 

De sloop van de Tweebosbuurt is er niet mee voorkomen, maar het is een bijzondere prestatie dat de vertrekweigeraars hun verzet tegen de gecombineerde macht van Vestia en de gemeente bijna drie jaar hebben volgehouden, tot bij de Hoge Raad. Zij zijn erin geslaagd hun zaak zichtbaar te maken tot in de landelijke media. Ook wisten zij netwerken te creëren in de wijk en in het brede stedelijk platform Recht op de Stad (opgericht in 2021) van bewonersverenigingen van bedreigde wijken, kritische wetenschappers en activisten. Tot slot zijn ze erin geslaagd een vorm van legitimiteit te realiseren door één rechtszaak te winnen en door juridisch onderbouwde inspreekbeurten tijdens gemeenteraadsvergaderingen. 

Het verzet leverde enkele voortrekkers de status op van ‘bekende Rotterdammer’: Edwin Dobber in zijn onafscheidelijke Feyenoord-outfit, Ahmed Abdillahi en Mustapha Eaisaouiyne, die goed op de hoogte waren van de wet en van gentrificatieliteratuur, en niet te vergeten Grarda Pelger. Zij was de langstzittende bewoner die ondanks haar hoge leeftijd (geb. 1939) en handicap een belangrijke spil was in het verzet. Zij was de onofficiële woordvoerder en kreeg veel pers over de vloer. Haar handicap was veroorzaakt door een val, uit woede bij het lezen van de brief van Vestia, en deed haar in 2022 besluiten vrijwillig uit het leven te stappen. ‘Dit is wat gentrificatie teweegbrengt’, aldus de Rotterdamse kunstenaar Derek Otte. 

Nieuwbouw

Het gebied van de Tweebosbuurt bestaat op dit moment uit het nieuwe wooncomplex de Roseknoop van Hef Wonen met 137 sociale huurwoningen, enkele verspreide panden van particulieren die zijn uitgekocht door de gemeente, maar als cultuurhistorisch erfgoed niet zijn gesloopt, en veel nog braakliggend terrein. Dat is verdeeld in een aantal blokken waar Hef Wonen en andere partijen via aanbesteding nog 237 woningen zullen realiseren, waaronder 40 sociale huurwoningen door Hef Wonen. De bouw moet drie jaar na de sloop nog steeds beginnen. Met dit nettoverlies van bijna 350 sociale huurwoningen zullen de meeste vroege vertrekkers uit de buurt nooit profiteren van de ‘mooiere en betere buurt’. De bewoners die zijn gebleven, hebben weliswaar voorrang gekregen bij toewijzing in de Roseknoop, maar na verhuizing of overlijden zullen hun nieuwe woningen ‘marktconform‘ worden verhuurd. In de toekomst zullen er dus nauwelijks nog betaalbare woningen zijn in de Tweebosbuurt. 

BRONNEN

• Aalbers, M.B. (2016). The Financialization of Subsidized Rental Housing. In M.B. Aalbers, , The Financialization of Housing. A political economy approach (pp. 117-133). Routledge.
• Hochstenbach, C. (2022). Uitgewoond. Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek. Amsterdam: Das Mag.
• Teunissen, J., Marcinek, D., Rognoni, A., Van der Leun, J., Browarska, M., & Lizarzaburu Montani, J. (2021). Make it happen? Legitimising and resisting redevelopment in the Tweebosbuurt. Niet gepubliceerd paper voor de elective Urban Geography, TU Delft, Faculty of Architecture and the Bulit Environment.
• Van Veelen, A. (2022). Rotterdam. Een ode aan inefficiëntie. Amsterdam: De Correspondent.