Brexit en de Britse huizenmarkt

Hoewel de Brexit-procedure gestaag vordert, is de economische situatie in Groot-Brittannië nog niet catastrofaal. Maar sommigen zien de eerste tekenen: de huizenprijzen zijn aan het zakken in delen van Londen. Wat is het verhaal daarachter? 

Onzekere tijden braken aan na het Brexit-referendum van juni 2016. De verkoop van huizen stagneerde en ook de gemiddelde verkoopprijs steeg niet langer. Maar de dramatische crash die onder andere het IMF voorspelde (zie kader), is huizenbezitters vooralsnog bespaard gebleven. Voor huurders, in het bijzonder jongeren, kan het afkoelen van de huizenmarkt gunstig uitpakken. De prijzen waren tot zulke hoogten gestegen, dat kopen er voor hen echt niet meer inzat. 

Tegen de verwachting in zijn de prijzen vooral gezakt in Londen en het zuidoosten, terwijl ze nog stegen in Noord-Ierland en de West-Midlands rond Birmingham. In de meeste regio’s is de balans tussen vraag en aanbod nog altijd ver te zoeken en blijven de prijzen onveranderd hoog. Halifax, de belangrijkste hypotheekverstrekker in het Verenigd Koninkrijk, voorspelt daarom ook voor de komende tijd stabiele of licht stijgende prijzen. 

De Londense huizenmarkt is echter een uitzondering en wel om drie redenen. Allereerst worden in Londen veel huizen door beleggers aangekocht voor de verhuur. Ten tweede raakt de Britse overdrachtsbelasting Londen extra hard (waarover later meer) en ten derde neemt ook de vraag af. 

Recente trends 

De gemiddelde huizenprijs in het Verenigd Koninkrijk bedroeg van 2010 tot 2013 circa 170.000 pond (circa 200.000 euro) en steeg tot 210.000 pond in juni 2016, het moment van het Brexitreferendum (figuur 1). In de eerste paar maanden daarna kroop de prijs nog maar zeer langzaam omhoog, tot 219.000 pond in juni 2017. Dat is met 4,2 procent een veel kleinere toename dan de 8,2 procent tussen juni 2015 en 2016. In Londen was de verwachting dat een in waarde dalende Britse pond na het dramatische referendum een grote boost zou geven aan de huizenmarkt. Dat gebeurde niet: de prijzen bleven gelijk (figuur 1) – een sterke breuk met een jarenlange stijging van 294.000 pond in 2012 tot 467.000 pond ten tijde van het referendum. De groei in het jaar vóór het referendum was 11,6 procent, het jaar erna slechts 2,3procent. In andere regio’s bleven de huizenprijzen wel licht toenemen, maar in Londen bedragen ze gemiddeld nog altijd ruim het dubbele van die voor het hele Verenigd Koninkrijk. Binnen de stad bestaan echter grote verschillen. Met het oog op de vergelijkbaarheid toont figuur 2 de prijs van appartementen, niet van alle huizen. De meeste wijken (boroughs) laten een kleine afname van de gemiddelde prijs zien over het meest recente jaar. In het centrum zakten de prijzen in onder andere Westminster en Tower Hamlets, in de City of London zelfs met 20,9 procent. Aan de oostkant van de stad namen de prijzen van appartementen licht toe. Camden is de enige wijk waar ze nog stevig stegen, met 7,2 procent.

Migranten 

Immigratie en emigratie laten een nog scherpere breuk zien ten tijde van het referendum. Het Verenigd Koninkrijk was als lid van de EU met een grote vraag naar arbeid een belangrijke bestemming voor migranten uit andere EU-landen. Sinds 2010 nam de netto-migratie vanuit de EU consequent toe (figuur 3) richting het niveau van de migratie vanuit de rest van de wereld (onder andere het Gemenebest). Wederom laat de Brexit een omslag zien. Het migratieniveau vanuit de EU is in 2017 gezakt tot dat van 2013, terwijl de migratie vanuit de rest van de wereld slechts een kleine dip laat zien. Het gaat de EU-burgers niet alleen om een mogelijk verlies van juridische rechten. The Independent berichtte hoe ook economische onzekerheid en het gevoel niet meer welkom te zijn de remigratie doen toenemen. Als deze aanpassing structureel is, wordt de vraag naar huizen kleiner, zodat de markt afkoelt en de prijzen verder kunnen zakken. Ook hier wordt Londen waarschijnlijk eerder en harder geraakt dan de rest van

Overdrachtsbelasting 

De mismatch tussen vraag en aanbod op de Britse huizenmarkt wijten veel experts aan de Stamp Duty Land Tax, het Britse equivalent van de Nederlandse overdrachtsbelasting. Deze dateert al uit 1692 en wordt geheven op huizen en commercieel vastgoed. De heffing als percentage van het aankoopprijs en het absolute bedrag zijn echter enorm gegroeid. In 1968 kostte een gemiddeld huis in Engeland 3000 pond, en de overdrachtsbelasting van destijds maximaal 1 procent werd geheven op transacties boven de 5500 pond. Tegenwoordig is de belasting progressief, met als toptarief 12 procent voor transacties boven de 1,5 miljoen pond. Dit maakt dat de overdrachtsbelasting extra zwaar drukt op regio’s waar de gemiddelde prijzen hoog zijn, zoals Londen. 

Echte test 

Al met al zijn de veranderingen op de Britse huizenmarkt tot nu toe niet zo sterk als sommigen hadden verwacht. De Britse huizenprijzen in het algemeen blijven groeien, zij het iets trager. Opmerkelijk is wel dat de prijzen in Londen langzamer stijgen dan het nationale gemiddelde, en zelfs dalen in sommige wijken. We weten natuurlijk niet of deze veranderingen rechtstreeks door het Brexit-referendum veroorzaakt zijn, maar de omslag in nettomigratie vanuit EU-landen kan wijzen op een afnemende woningvraag. Verder is het nog te vroeg om de veranderingen aan de Brexit toe te schrijven. Afhankelijk van de deal met de EU komt de echte test voor de Britse huizenmarkt pas na 29 maart 2019, het geplande einde van het Britse EU-lidmaatschap.  

BRONNEN 

• Dearden, L. 2017. ‘I don’t feel welcome anymore’: EU citizens explain why they are leaving the UK in their thousands. The Independent, 24th August 2017. 
• Collinson, P. 2017. ‘Political uncertainty’ blamed for slowdown in UK property market. The Guardian, 10th August 2017. 
• Inman, P. 2016. Brexit would prompt stock market and house price crash, says IMF. The Guardian, 13th May 2016. 
• Scanlon, K., C. Whitehead & F. Blanc 2017. A taxing question: Is Stamp Duty Land Tax suffocating the English housing market? Londen: LSE.