Een toekomstbestendige GREX

In de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling is geen aandacht voor het voorkomen van klimaatschade. In de initiële begroting van een project, de grondexploitatie (GREX), is geen financiële ruimte voor extra maatregelen en ook toekomstige gebeurtenissen en onderhoud vallen erbuiten. Wat zijn de beperkingen in de GREX voor klimaatadaptatie en hoe lossen we dit op?

De klimaatrisico’s in Nederland zijn steeds meer bekend, en zo ook wat we kunnen doen om ons voor te bereiden op de toekomst. De regering besloot bijvoorbeeld in 2021 dat water en bodem sturend moet worden bij ruimtelijke keuzes, dus ook bij het bouwen van woningen. Het doel hiervan is om niet af te wentelen op andere gebieden of de kosten naar toekomstige generaties door te schuiven. Ondanks dit voornemen, staat 31% van de ruim 900.000 voor 2030 te bouwen huizen  op een locatie met veel beperkingen vanuit de ondergrond. Op die locaties zou vanuit het principe van water en bodem sturend dus eigenlijk niet, of op z’n minst anders, gebouwd moeten worden. Dat hier nog wel gebouwd wordt, komt doordat deze locaties nog wel financieel aantrekkelijk zijn voor ontwikkelaars. De kosten met betrekking tot het klimaat worden namelijk buiten beschouwing gelaten. 

Volgens planeconomen, stedenbouwkundigen en projectontwikkelaars is geld de grootste beperking voor het meenemen van klimaatadaptatie in gebiedsontwikkelingen. Door stijgende grondprijzen en een lagere opbrengst voor woningbouw is er minder geld over om te investeren in klimaatadaptatiemaatregelen. Alle kosten die je maakt, moet je namelijk betalen met de opbrengsten van het verkoop van de huizen.

Wordt er ook gekeken naar mogelijke toekomstige klimaatgebeurtenissen? Het antwoord is standaard nee. Naast dat er geen financiële ruimte is voor meer investeringen, is er weinig aandacht voor de toekomst. En dat is ook logisch vanuit het perspectief van een ontwikkelaar: als een project is opgeleverd, is de ontwikkelaar klaar. Alle kosten die daarna voor het onderhoud van de openbare ruimte gemaakt worden, zijn voor de gemeente en dus voor jou en mij, de belastingbetaler. De gemeente heeft op haar plaats weer weinig inzicht in wat die kosten zullen zijn en ook de prognoses vanuit de gemeente worden niet voor de lange termijn gemaakt.

Ondanks dat alle partijen zich doorgaans wel bewust zijn van klimaatverandering en daar iets aan willen doen, zal dit niet gebeuren zonder regelgeving vanwege de beperkingen in de GREX. Klimaatambities vallen op dit moment namelijk als één van de eerste dingen af wanneer een project financieel niet haalbaar is. Extra regelgeving is dus nodig zodat klimaatadaptatie daadwerkelijk toegepast wordt. Een groot heikel punt is echter het aantal uitdagingen dat opgelost moet worden en daar is geen (financiële) ruimte voor. Voorbeelden van andere uitdagingen zijn energieneutraliteit, natuurinclusiviteit en stikstof doelen.

Gemeentes kunnen hiermee omgaan door concretere doelen en prioriteiten te stellen. Als in een gebied bodemdaling een groot probleem is, moet dat gezien worden als de belangrijkste prioriteit. Een concreet plan zorgt ervoor dat beleidsmakers en wethouders beter verantwoordelijk gehouden kunnen worden voor de keuzes die ze maken. Bewoners kunnen de gemeente zo ook controleren op het beleid. Een concreet beleid helpt ook om de onderhandelingen tussen partijen meer open te maken. De grondexploitatie is het resultaat van onderhandelen en op dit moment houden gemeentes en projectontwikkelaars vaak hun kaarten tegen de borst, waardoor onderhandelingen soms na een lange tijd vastlopen. Betere keuzes en afspraken aan de voorkant kunnen dit verhelpen en vergroten de kans op goede oplossingen voor de uitgagingen die er zijn.  

Maar hoe je dit ook wendt of keert, investeringen zijn nodig om toekomstige klimaatkosten te vermijden. Dus dan blijft de vraag: wie gaat dit betalen? Dit kan door extra subsidies of het verhogen van belastingen, zodat iedereen meebetaalt aan het voorkomen van klimaatschade. Maar zeker zo’n goede oplossing is een herziening van de GREX, waarin ook het onderhoud van een gebied wordt meegenomen en naar de lange termijn gekeken wordt. Op die manier worden ook klimaatkosten in de toekomst en de vermeden schade door extra investeringen inzichtelijk. Zo geeft de GREX een completer (kosten)plaatje van een project en kunnen betere keuzes gemaakt worden. Het resultaat is waarschijnlijk dat locaties met veel beperkingen vanuit de ondergrond minder financieel aantrekkelijk zijn. Zo wordt het logischer om op andere plekken te bouwen: water en bodem worden sturend.

BRONNEN

• Rijksoverheid (2022). Kabinet maakt water en bodem sturend bij ruimtelijke keuzes.
• Sweco, Deltares & Bosch Slabbers (2021). Geschiktheidskaart bebouwing met geplande woningen tot 2029.
• Sweco, Ecorys, Deltares, & Defacto Stedenbouw (2021). Het effect van klimaatverandering op de woningbouwopgave. Staf Deltacommissaris.