De meeste onderzoeken naar huizenprijzen in Nederland gebruiken gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Dat databestand bevat vooral feitelijke gegevens, zoals bouwjaar, oppervlakte en aantal kamers. Diverse andere factoren die de huizenprijs kunnen beïnvloeden, ontbreken echter, zoals de staat van onderhoud en het energielabel. Hier bieden huizensites als funda.nl en Jaap.nl uitkomst. Veel advertenties bevatten immers aanvullende informatie over de woning, met vaak net zo veel aandacht voor feitelijke en meer subjectieve informatie. Bij oudere panden wordt dikwijls het unieke interieur aangeprezen, en vrijwel elke advertentie wijst op de ligging van het pand.
Om de invloed van andere prijsbepalende factoren te beperken, hebben we in dit onderzoek een aantal controlevariabelen gebruikt, onder andere het type huis (appartement, vrijstaand huis, rijtjeswoning enzovoorts), luxe (bijvoorbeeld een jacuzzi), achterstallig onderhoud, aantal kamers, bouwjaar en woonoppervlak. Van alle onderzochte huizen zijn de waarden van de controlevariabelen ver zameld en is gekeken of deze invloed hadden op de prijs van een huis in Overvecht en Voordorp.
Verder zijn de afstanden tot drie voorzieningen mee genomen: tot de dichtstbijzijnde winkelgelegenheid (lees: supermarkt), tot station Utrecht Overvecht en tot het centrum (hier: binnen de Singel). We hebben de afstanden in de advertentie vergeleken met de werkelijk meting. Op de huizensite is de afstand tot een voorziening echter vaak indicatief weergegeven, zoals ‘om de hoek’ of ‘op een steenworp afstand’. Deze uitspraken zijn verdeeld in drie groepen: 0 tot 5 minuten fietsen, 5 tot 10, en 15 of meer minuten fietsen. Een uitspraak als: ‘Het centrum van Utrecht ligt om de hoek’ zou dan in groep 0-5 ingedeeld worden.
Om na te gaan of aanprijzingen in de advertentie kloppen, hebben we met Google Maps een objectieve (fi ets-)reistijd berekend, en beide meegenomen in een hedonische prijsanalyse. Zo viel te achterhalen of uitspraken over de reistijd van de woningen naar bepaalde voorzieningen de huizenprijs opduwen, ongeacht of de uitspraken waar zijn of niet.