Leegstand in Roosendaal: leegstand in Roosendaal

Goed en hoognodig, vinden de meeste fracties in de gemeenteraad de plannen van Riek Bakker voor de Roosendaalse binnenstad. En dus faciliteren ze de ‘binnenstadscaptain’ met haar lange staat van dienst. Maar onder de bevolking heerst twijfel. Want wiens problemen worden er nou opgelost?

In het project ‘Hart voor de binnenstad’ presenteert de gemeente Roosendaal zich als de bemanning van een vliegtuig. Stedenbouwkundige en landschapsarchitect Riek Bakker is de gezagvoerder; de development manager Wereldhave, directeur winkelbeleggingen Sytrus Achmea en directeur Vastgoed Blokker Holding BV vormen de belangrijkste leden van de crew. Gezamenlijk roepen ze tegen de ‘passagiers’, zoals de Roosendaalse burgers blijkbaar worden gezien, dat de binnenstad toe is aan nieuwe impulsen en dat de markt het voortouw moet nemen. Tijdens de presentatie van de plannen hield Bakker de Roosendalers voor dat het afgelopen moet zijn met het ‘gekanker’. ‘De stad moet zijn onzekerheid overwinnen.’ En ondernemers en gemeente moeten samen het lef hebben heilige huisjes omver te schoppen.

Bezwaren

De Vrije Liberale Partij (VLP) is echter bezorgd over de kosten van een nieuwe binnenstadsorganisatie die de uitvoering op de rails moet krijgen, terwijl er geen enkele duidelijkheid is over de omvang en afdekking van fi nanciële risico’s van Bakkers plannen. Het college van B en W wil jaarlijks geld uit de begroting halen voor de nieuwe binnenstadsorganisatie, maar hoeveel geld gaat de sloop, sanering en herbestemming kosten? Bakker vindt bijvoorbeeld dat er een nieuwe cityring rond een kleiner winkelhart moet komen. ‘Dat is gewoon nodig voor de bereikbaarheid. Ik weet nog dat ik Roosendaal voor het eerst binnenreed met mijn TomTom. Nou, dat was niet gezellig.’ Verder staan de sloop en herhuisvesting van het gemeentelijk apparaat, de Jeroen Boschschool en een kinderdagverblijf op het programma, en de verplaatsing van het busstation.

De grootste ophef wordt echter veroorzaakt door het voornemen de wekelijkse markt te verbannen van het plein in het centrum, waartegen marktkooplieden en winkelend publiek te hoop lopen. Bakker vindt dat het plein onderbenut wordt: ‘Op maandag ziet het er prima uit maar de overige zes dagen is het een groot, kaal en naar plein. Die ene dag in de week weegt niet op tegen de overige zes. Ik heb m’n best gedaan een plan te maken dat iedereen kan bekoren. Ik kan me voorstellen dat de marktkooplui ervan balen, maar de overige zes dagen komt er geen kip op dat plein.’ 

Leegstand

De plannen van Bakker zijn erop gericht Roosendaal weer een aantrekkelijk stadshart te bezorgen en de winkelleegstand tegen te gaan. Die leegstand neemt al jaren toe, tot inmiddels 17 procent in het centrum en 24 procent daarbuiten. Bakkers stelt dat het winkelgebied kleiner moet worden en dat winkels zo min mogelijk buiten dit gebied moeten zitten. De vraag is nu: hoe krijg je ze geconcentreerd in het centrum?

Aan de vestigingsplaatskeuze van winkels liggen betrekkelijk eenvoudige economische principes ten grondslag. Het spel van vraag en aanbod wordt beslist door de mogelijkheid voldoende inkomsten te genereren op een bepaalde locatie, tegenover de kosten die daarmee gemoeid zijn. Veel kosten zijn overal in de stad gelijk, maar niet de huren. Die liggen in het centrum doorgaans hoog en nemen af naarmate je verder van het centrum weg gaat. Leegstand in het winkelhart is dus vooral een teken dat er op deze locaties niet voldoende verdiend kan worden om de huren op te brengen. Een manier om de lege plekken in het centrum weer te vullen, is huurverlaging. Maar dat is niet wat Riek Bakker voor ogen staat.

In plaats van eerst in kaart te brengen wie het leegstaande vastgoed beheert en bijvoorbeeld huurverlaging en opknapwerkzaamheden te bepleiten, wil de gemeente Roosendaal problemen oplossen die maar ten dele op haar bordje liggen. Daarbij haalt ze twee maatregelen uit de kast: het ontmoedigen van winkel activiteiten buiten het stadscentrum en het wegnemen van belemmeringen voor ondernemers binnen het stadscentrum. Misschien is het ook een idee de Roosendalers te verbieden in andere gemeenten inkopen te doen?

Alternatief

Jaap Pleij van de partij Pleijdooi voor Cultuur (PVC) vreest dat lang niet alle middenstanders in staat zullen zijn de huren in het centrum op te brengen, waardoor daar straks uitsluitend filialen van grootwinkelbedrijven zitten. De huidige leegstand doen het aangezicht van de binnenstad inderdaad geen goed, maar een centrum gevuld met Blokker, Zeeman, Bruna en Action ook niet. Pleij roept de gemeente op te onderzoeken hoe de gewenste diversiteit van het centrum te realiseren is.

Volgens Pleij leiden de plannen van Bakker, die de hele binnenstad op zijn kop wil zetten, tot niets en leveren ze de geplaagde ondernemers in de binnenstad geen extra euro aan omzet op, waar het Roosendaal toch om begonnen was.

Herhaaldelijk drong Pleij er bij de gemeente op aan in zee te gaan met Cor Molenaar, buitengewoon hoogleraar eMarketing & Distance Selling bij de RSM/Erasmus Universiteit in Rotterdam, en auteur van het boek Red de winkel!. Volgens Molenaar gaat het niet om planologie, maar om koopstromen en omzet in de kassa. Hij stelt dat winkelen een keuze is geworden, want op internet koop je net zo gemakkelijk. Zijn advies: ‘Verleid klanten, bied een kleiner, afwijkend assortiment, wees actief op internet. Zorg dat je dat jasje in een andere maat binnen een uur kunt leveren. Verzet je niet tegen een koopavond op zaterdag.'

Leuker en dynamischer

Riek Bakker wil het centrum van Roosendaal met vooral planologische ingrepen leuker en dynamischer maken, want ‘als je publiek naar de stad wilt halen, moet er voldoende te beleven zijn’. Maar hoe en voor wie? Het centrum zal een verzorgende functie blijven vervullen voor de Roosendalers, maar dat er meer publiek kan worden binnengehaald uit de regio lijkt een illusie. Welke plannen er ook worden uitgevoerd, Roosendalers zullen naar de Blokker blijven gaan om daar batterijen, kookpannen en vaatwastabletten te halen. Maar met een zelfde Blokker in Etten-Leur, Breda, Bergen-op-Zoom en Hoogerheide zal dit nauwelijks kopers van buiten trekken. Daartoe moet het centrum iets extra’s te bieden hebben: winkels die niet overal te vinden zijn, of specialistische zaken die enkel kunnen overleven als de kosten niet te hoog zijn. De plannen tot nu toe lijken er vooral op gericht de belangen van vastgoedeigenaren te verdedigen en niet een leuker en dynamischer Roosendaal te creëren.