Geograaf in vastgoed

‘De huizencrisis tackelen vergt een brede geografische blik’ 

Over de vastgoedwereld wordt weinig geschreven in Geografie. Maar vastgoedontwikkelingen zijn van grote invloed op de ruimtelijke ordening. Dat blijkt uit een gesprek met Arnold Eisses, partner in het vastgoed-adviesbureau abcnova. ‘Een vastgoedobject staat altijd in de context van de stad eromheen.’

Wij ontmoeten Arnold in het hippe bedrijvencentrum UCo, op een oud spoorweg- en industrieterrein vlak bij Utrecht Centraal. Het gesprek schakelt direct naar het pand waarin abcnova huist. Arnold: ‘Ooit reden hier treinen in en uit voor reparaties. Nu profiteren wij van de prachtige lichtinval en de symbolisch mooie locatie: efficiënt hergebruik van vastgoed is immers ons werk. Ik hoef jullie niet te vertellen hoe woest economisch-geografisch interessant dit gebied is. We staan hier pas aan het begin van een bredere herontwikkeling.’

Vastgoedstudies

Voor Arnold kwam het vastgoed eerder dan de geografie. Vlotjes stroomde hij door de driejarige hbo-opleiding Vastgoed en Makelaardij in Groningen. ‘Je leerde er over het kopen en verkopen van objecten. Veel kennis opnemen en er weinig vragen over stellen. Ik vond dat te saai om de rest van mijn leven te blijven doen. Ik startte daarom in 2004 met de bachelor Sociale Geografie en Planologie in Groningen, om het waarom te leren begrijpen achter de feiten die we gepresenteerd kregen. Ik was altijd al bezig met hoe gebieden werken: waarom zitten alle schoenwinkels bij elkaar in het winkelcentrum, hoe ontstaat een bepaalde stad of een plein?’

Doorstuderen bleek een goede keuze: ‘Ik verhuisde naar de stad en kwam pal tegenover de universiteitsbieb te wonen. Ik werkte twee dagen voor een makelaarskantoor en was actief bij studieverenigingen. Nieuwe mensen ontmoeten, gesprekken die tot nieuwe ideeën leiden: dat geeft me onwijs veel energie.’

Daarna volgde de master Vastgoedkunde (tegenwoordig Real Estate Studies, red.) bij de Groningse economisch geografen. Arnolds masterscriptie bleek bepalend voor zijn loopbaan. ‘Ik studeerde af bij een adviesbureau dat onder meer projecten deed voor de gezondheidszorg. Met hen ontwikkelde ik het idee te onderzoeken hoe het toen nieuwe bekostigingsbeleid doorwerkte in de vastgoedstrategie van regionale GGZ-instellingen. Voor het onderzoek interviewde ik veel mensen met wie ik tegenwoordig nog steeds samenwerk. Aan de contacten uit mijn studietijd heb ik onwijs veel gehad.’

Focus op gezondheidszorg

De focus op gezondheidszorg is een constante in Arnolds werk gebleken. ‘Bij de zorg ben je altijd bezig met maatschappelijke impact. Ik doe mijn werk uiteindelijk voor de eindgebruikers van een vastgoedobject, de klanten van mijn opdrachtgevers.’ Dat is ook zijn drive. ‘Ik zou er weinig voldoening uit halen een groot kantoorpand neer te zetten en vervolgens voor veel geld te verkopen. In de zorgprojecten spreek je met alle maatschappelijke groepen: opdrachtgevers, gemeenten, omwonenden en vooral de bewoners.’

Arnold ontwikkelde zich binnen 6,5 jaar tot manager van het vastgoedteam. Trots is hij op het ontwerp van een taxatiemethodiek voor zorgvastgoed, destijds nieuw in Nederland. Verder begeleidde hij faillissementen van ziekenhuizen en een ouderenzorg-instantie: ‘Dit zijn opdrachten met een grote verantwoordelijkheid, namelijk voor de woonsituatie van honderden ouderen.’

‘In 2020 kreeg ik de mogelijkheid als partner in het bedrijf abcnova te stappen, dat zich richt op integraal advies en projectmanagement bij vastgoedopgaven. De onderneming groeit snel, maar de sectie gezondheidszorg was in 2020 nog niet goed van de grond gekomen. Samen met een collega kreeg ik de taak daar verandering in te brengen. Tweeënhalf jaar later hebben we een team van zestien collega’s en we groeien nog steeds.’

Impact in de context

Arnold was aanvankelijk verrast door ons verzoek hem te interviewen. Hij is immers afgestudeerd met een master vastgoedkunde, niet in de sociale geografie. Gaandeweg het gesprek komen we tot de conclusie dat een sociaalgeografische blik een onmisbaar onderdeel is van moderne vastgoedontwikkeling. Arnold: ‘We kijken niet meer alleen op locatieniveau naar een te ontwikkelen pand. Dat je een pand verbouwt en weer verder gaat naar het volgende project, dat is verleden tijd. De context waarin het pand staat, is tegenwoordig belangrijker. Door demografisch onderzoek analyseren we de sociale structuur van wijken en steden. Die proberen we te matchen met de mogelijkheden die het huidige vastgoed biedt. Waar dat niet lukt, is de vraag: renoveren of sloop- en nieuwbouw? Zo werk je mee aan de toekomstige huisvestings- of zorgvraag van de hele stad. Concreet: er staan veel zorgcentra midden in woonwijken. Als je daar een fijne woonomgeving creëert voor ouderen, op een enigszins grote schaal om draagvlak te creëren, kan dat een verhuizing van ouderen vanuit de wijk eromheen op gang brengen. Waardoor er woningen vrijkomen voor gezinnen. Een versimpeld voorbeeld, maar het vat wel de kern van onze ontwikkelopgaven. Zonder mijn opleiding sociale geografie had ik dit plan niet zo snel bedacht. De brede geografische blik is nodig om grote opgaven zoals de huizencrisis te tackelen.’

‘In tijden van economische crisis zie je dat projectontwikkelaars goed luisteren naar behoeftes van mensen. Zodra het economisch beter gaat, verandert dat. Ze verzinnen zelf producten en zien wel wie erop afkomt. Wij pleiten er bij onze opdrachtgevers voor te blijven luisteren naar de samenleving. Zo creëer je betere projecten voor je klanten en de maatschappij.’

Je eigen werk maken

Arnold verliet Groningen om carrière te maken in de Randstad: ‘Ja, ik was onderdeel van de braindrain.’ Abcnova heeft kantoren in Amsterdam, Utrecht en Assen, en zit dus dicht bij opdrachtgevers door het hele land. En (met Assen niet ver van Groningen) ook dicht bij studenten. Arnold denkt dat het bedrijf die studenten hard nodig heeft. ‘Ik droom ervan om met onze club bij de top-3 vastgoedadviseurs in Nederland te horen. Die toppositie gaat voor mij niet over omzetcijfers. Het gaat erom dat potentiële opdrachtgevers bij een project als eerste aan ons denken en dat we de kwaliteitsbelofte ook waar maken. Daarvoor hebben we voortdurend nieuw talent van universiteiten nodig. Als ik zie hoe net afgestudeerde collega’s informatie verwerken en creatieve ontwerpen maken, voel ik mij opeens een stuk ouder… Toen ik als junior meeging naar een overleg, voelde ik me als een voetenbankje voor de seniors. De huidige generatie vormt direct een sterke gesprekspartner voor opdrachtgevers. Dat is niet alleen waardevol voor het bedrijf, ik leer er zelf ook veel van.’

‘Ik hoop dat huidige studenten blijven kijken naar mogelijkheden om zelf te ondernemen. Als je een kans ziet op de markt: ga ervoor, ontwikkel een idee en creëer je eigen werkveld. Als je daar een leuke groep mensen omheen weet te vormen, maak je hartstikke leuk werk.’